پهنه سکونت ، محدوده هایی از شهر است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک های مسکونی ، شامل شبکه معابر و دسترسی ها ، برخی از فعالیت های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تامین امنیت و آرامش ، استقرار طیفی گسترده از فعالیت ها ممنوع و یا مشروط بوده ، و صرفاً استقرار فعالیت های تجاری جزء ، خدمات در مقیاس محله ای و ناحیه ای ، مرتبط با نیازهای اولیه ی ساکنان ، شامل ؛ آموزشی ، بهداشت و درمان ، فرهنگی ، مذهبی ، تفریح و گردشگری ، پارکینگ های عمومی و فضای سبز است.

در پهنه ی سکونت به منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط های مسکونی ، فعالیت ها مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین واحدای تجاری خرد ، برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین ، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می شوند تا تدریجاً در مراکز محلات تمرکز یافته و یا موجبات شکل گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات ، فراهم سازند.

خدمات محله ای موجود پشتیبان سکونت ( انتفاعی و غیر انتفاعی ، مانند واحدهای تجاری خرد ) در پهنه ی سکونت تثبیت می شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در پهنه های S124 ، S214 ، M113 ، M114 ، به عنوان مراکز محله سامان یافته و یا با مکان یابی مرکز مناسبی برای محله ، در پهنه های مسکونی ، عرصه هایی برای استقرار خدمات پیش بینی شده و سامان می یابد.

پهنه ی کلان سکونت R

R1 : مسکونی عام

R2 : مسکونی ویژه

R11 : مسکونی با تراکم کم

R111 : مسکونی ویلایی و مسکونی 2 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 120 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

R112 : مسکونی 3 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 180 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 3 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

R12 : مسکونی با تراکم متوسط

R121 : مسکونی 4 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 240 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 4 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

- حداقل اندازه قطعات 200

- حداقل عرض معبر 8 متر

R122 : مسکونی 5 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 300 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 5 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

- حداقل اندازه قطعات 250

- حداقل عرض معبر 10 متر

R13 : مسکونی با تراکم زیاد

R131 : مسکونی 6 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 360 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 6 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

- حداقل اندازه قطعات 300

- حداقل عرض معبر 12 متر

R21 : بافت مسکونی ارزشمند روستایی

R211 : مسکونی 2 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 100 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد

R212 : مسکونی 3 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 120 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 3 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 40 درصد

R22 : بافت مسکونی ارزشمند تاریخی

R221 : مسکونی ارزشمند تاریخی ( با طبقات متفاوت ) :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 100 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد

R23 : بافت مسکونی ارزشمند معاصر

R231 : بافت مسکونی ارزشمند معاصر :

- تثبیت مضع موجود بر اساس طرح های قبلی مصوب

R24 : بافت مسکونی ارزشمند سبز

R241 : کمتر از 2000 متر مربع :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 20 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 10 درصد

R241 : بین 2000 تا 5000 متر مربع :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 22.5 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 3 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 7.5 درصد

- حداقل اندازه قطعات 2000

R241 : بیشتر از 5000 متر مربع :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 30 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 4 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 7.5 درصد

- حداقل اندازه قطعات 5000

R25 : مسکونی ویژه پهنه ی مرکزی

R251 : مسکونی پهنه مرکزی :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 250 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 5 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد

- حداقل اندازه قطعات 300

- حداقل عرض معبر 12 متر

R26 : مسکونی ویژه پهنه ی محورهای شهری و بلند مرتبه

R261 : مسکونی 7 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 280 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 7 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 40 درصد

- حداقل اندازه قطعات 750

- حداقل عرض معبر 14 متر

R262 : مسکونی 9 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 315 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 9 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 35 درصد

- حداقل اندازه قطعات 1000

- حداقل عرض معبر 14 متر

R263 : مسکونی ویژه ( بلند مرتبه با طرح توجیهی ) :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 600 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 12 طبقه یا بیشتر

- حداکثر سطح اشغال 30 درصد

- حداقل اندازه قطعات 3000

- حداقل عرض معبر 20 متر

که با توجه به مولفه های کاربردی از جمله تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات ، جمعا در 14 زیر پهنه با کدهای سه رقمی طبقه بندی شده اند.

ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیرپهنه های سکونت ، به شرح زیر شامل ( میزان تراکم ، سطح اشغال ، تعداد طبقات مجاز ساختمانی ) به صورت آنچه در بالا ذکر شد ، لازم الاجراست :

1- محدوده هایی از پهنه ی سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش های طبیعی ، تاریخی ، فرهنگی ، هویتی و یا موقعیت ویژه ، از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ای است.

2- تعداد طبقات در پهنه ی سکونت ، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است ، که در زیر پهنه های مسکونی عام R1 از 2 تا 6 طبقه متفاوت است.

3- در زیر پهنه های مسکونی عام R1 و زیرپهنه های مسکونی ویژه R26 ، متناسب با کاهش سطح اشغال زمین ، و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی ، افزایش طبقات ، با تایید شهرداری منطقه ، مجاز است.

شهرداری تهران ( معاونت شهرسازی و معماری ) ملزم است ، ظرف مدت سه ماه دستورالعمل نحوه ی اجرای این بند را تدوین و اعمال نماید

4- در کلیه زیرپهنه های سکونت عام R1 به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت 3 برابر حداقل اندازه قطعه ، یک طبقه تشویقی و در قطعاتی با وسعت 5 برابر حداقل اندازه قطعه ، دو طبقه تشویقی مجاز است.بدیهی است که تهیه طرح توجیهی برای موارد مذکور ، که تعداد طبقات ، 12 طبقه و بیشتر باشد ، ضروری است.

5- در زیرپهنه های مسکونی عام R1 ، سطح اشغال زمین قبل از اصلاح در کلیه قطعات ، ( اعم از زیربنای مفید و غیر مفید ) ، حداکثر تا 60 درصد است. در کلیه قطعات زیرپهنه های مذکور ، که طول آن ها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آن ها 180 متر مربع و یا بیشتر باشد ، پیشروی طولی تا 2 متر ، علاوه بر سطح اشغال با رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی ، مجاز است.

6- میزان سطح اشغال زیرزمین اول ساختمان های مسکونی حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه به شرط عدم قطع درختان ، مجاز است.

در زیرزمین های دوم به پایین ، در قطعات با حداقل مساحت 200 متر مربع ، میزان سطح اشغال تا 100 درصد قطعه با رعایت کلیه جوانب فنی مجاز است.

در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد ، سقف زیر زمین نباید از تراز کف اعلام شده ، تجاوز نماید.

7- محل استقرار ساختمان ( توده گذاری ) در تمامی قطعات پهنه سکونت ، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز ، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه ، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه ی شمالی زمین ، نحوه استقرار ساختمان ، با رعایت موارد مذکور ، منوط به اخذ مجوز از هرداری منطقه است.

8- در تمامی زیرپهنه های سکونت ، تعداد طبقات مسکونی مجاز ، از اولین طبقه مسکونی به بالا ( احداث شده بر روی زیرزمین و یا پیلوت با ارتفاع حداکثر 2.4 متر ) ، محاسبه می شود.

9- پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه ی سکونت R ، و برای کلیه واحد های مسکونی هر ساختمان ، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است ، که در همان قطعه و در صورت عدم امکان تامین پارکینگ در آن قطعه ، در پارکینگ های خارج از ملک در شعاع حداکثر 250 متری ، با اسناد تفکیکی مجاز است.

شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره 5 ساله در کلیه محلات شهر تهران ، به ویژه در محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست ، موجبات احداث پارکینگ های طبقاتی را طبق استانداردهای لازمه و بر اساس اسناد توسعه و عمران محله ، فراهم نماید

10- احداث واحدهای مسکونی با مساحت ( زیربنا ) کمتر از 35 متر مربع ، ( سطح مفید ) با توجه به حداقل بُعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی ( حدود 17.5 متر مربع برای هر فرد ) تا افق طرح (1405 ) ، مجاز نیست.

11- در کلیه پهنه های سکونت ، به استثنای بافت های ارزشمند روستایی و تاریخی ، اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر ، می باشد.

12- ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر R231 ، طبق اصول و ضوابط طرح های مصوب پهنه های مذکور است.

شهرداری تهران موظف است ، ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی ، این ضوابط را تهیه و برای تصویب به مراجع زیربط ارائه نماید. تا تدوین و تصویب این ضوابط ، رسیدگی به نحوه ساخت و ساز در پهنه های ویژه ، به عهده معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است

13- در تمامی زیرپهنه های سکونت عام R1 و زیرپهنه های سکونت ویژه R25 و R26 ، اگر مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه قطعه و یا عرض گذر مجاز آن ، کمتر از حداقل های تعیین شده باشد ، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان ، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد.

در مواردی که قطعه ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور ، کمتر از حداقل های تعیین شده باشد ، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر ، کاهش می یابد.

کاهش طبقات ، می بایست به گونه ای اعمال شود ، که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوت ، یا زیر زمین کمتر نشود

کاهش طبقات در زیرگهنه های مسکونی با تراکم کم ، اعمال نمی شود

ساخت و ساز در قطعات ریزدانه ، طبق بندهای 1-15 تا 6-15 فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است

تقلیل حداقل اندازه قطعات ، مصوب طرح جامع در زیرپهنه های مسکونی ویژه R26 ، مشتمل بر تقلیل اندازه قطعه ، 1000 به 750 متر مربع ، در زیرپهنه R261 ، و از 1500 به 1000 متر مربع در زیرپهنه R262 ، و از 5000 به 3000 متر مربع در زیرپهنه R263 ، است

حذف قید سقف واحدپذیری سکونت ، مصوب طرح جامع در زیرپهنه های مسکونی ویژه R241

14- شهرداری تهران ، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران ( ماده3 ، تبصره 2 ) در سال اول طرح تفصیلی ، در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران ، ضمن تعیین حداقل اندازه قطعات به تفکیک مناطق در زیرپهنه های مسکونی با تراکم کم ، نسبت به تدقیق منطقه ای اندازه ی حداقل قطعات و عرض معابر در سایر زیرپهنه های مسکونی نیز اقدام نماید.

مصوب کمسیون ماده 5 ، با الزام به انعکاس آن به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران.

15- احداث ساختمان بلندمرتبه در زیر پهنه مسکونی ویژه R263 ، در قطعات با حداقل 3000 متر مربع ، منوط به تهیه طرح سه بعدی و تایید آن در مراجع ذیصلاح است.

الف : مرجع رسیدگی و تایید نهایی طرح های توجیهی قطعات 3000 متر مربع و بیشتر ، به پیشنهاد شهرداری منطقه ، معونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

ب : شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان های باند مرتبه مسکونی ، ظرف مدت یکسال ، پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران و تصویب آن در مراجع قانونی مربوطه است.

ج : با ابلاغ طرح تفصیلی ، ضوابط بلند مرتبه سازی به شیوه ی هرمی ، ملغی است.

16- در زیرپهنه های مسکونی ویژه R261 ، در قطعاتی با مساحت کمتر از 300 متر مربع ، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز ، 3 طبقه ، با حداکثر سطح اشغال 50 درصد و در زیرپهنه های مسکونی ویژه R262 و R263 ، در قطعاتی با مساحت کمتر از 500 متر مربع ، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز ، 4 طبقه با حداکثر سطح اشغال 50 درصد است.

17- شهرداری تهران ، در سال اول اجرای طرح تفصیلی ، ملزم به تدوین دستورالعمل تعیین نسبت های عرض ( بر یا لبه ) به طول ( عمق ) قطعه برای شرایط متفاوت در زیرپهنه های مسکونی ویژه R26 است.