با پولای قلکم چی بخرم ؟
نویسنده: 77401110 - ۱۳٩۱/۱/٢٩

پهنه سکونت ، محدوده هایی از شهر است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک های مسکونی ، شامل شبکه معابر و دسترسی ها ، برخی از فعالیت های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تامین امنیت و آرامش ، استقرار طیفی گسترده از فعالیت ها ممنوع و یا مشروط بوده ، و صرفاً استقرار فعالیت های تجاری جزء ، خدمات در مقیاس محله ای و ناحیه ای ، مرتبط با نیازهای اولیه ی ساکنان ، شامل ؛ آموزشی ، بهداشت و درمان ، فرهنگی ، مذهبی ، تفریح و گردشگری ، پارکینگ های عمومی و فضای سبز است.


در پهنه ی سکونت به منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط های مسکونی ، فعالیت ها مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین واحدای تجاری خرد ، برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین ، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می شوند تا تدریجاً در مراکز محلات تمرکز یافته و یا موجبات شکل گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات ، فراهم سازند.

خدمات محله ای موجود پشتیبان سکونت ( انتفاعی و غیر انتفاعی ، مانند واحدهای تجاری خرد ) در پهنه ی سکونت تثبیت می شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در پهنه های S124 ، S214 ، M113 ، M114 ، به عنوان مراکز محله سامان یافته و یا با مکان یابی مرکز مناسبی برای محله ، در پهنه های مسکونی ، عرصه هایی برای استقرار خدمات پیش بینی شده و سامان می یابد.

پهنه ی کلان سکونت R

R1 : مسکونی عام

R2 : مسکونی ویژه

R11 : مسکونی با تراکم کم

R111 : مسکونی ویلایی و مسکونی 2 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 120 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

R112 : مسکونی 3 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 180 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 3 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

R12 : مسکونی با تراکم متوسط

R121 : مسکونی 4 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 240 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 4 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

- حداقل اندازه قطعات 200

- حداقل عرض معبر 8 متر

R122 : مسکونی 5 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 300 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 5 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

- حداقل اندازه قطعات 250

- حداقل عرض معبر 10 متر

R13 : مسکونی با تراکم زیاد

R131 : مسکونی 6 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 360 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 6 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 60 درصد

- حداقل اندازه قطعات 300

- حداقل عرض معبر 12 متر

R21 : بافت مسکونی ارزشمند روستایی

R211 : مسکونی 2 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 100 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد

R212 : مسکونی 3 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 120 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 3 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 40 درصد

R22 : بافت مسکونی ارزشمند تاریخی

R221 : مسکونی ارزشمند تاریخی ( با طبقات متفاوت ) :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 100 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد

R23 : بافت مسکونی ارزشمند معاصر

R231 : بافت مسکونی ارزشمند معاصر :

- تثبیت مضع موجود بر اساس طرح های قبلی مصوب

R24 : بافت مسکونی ارزشمند سبز

R241 : کمتر از 2000 متر مربع :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 20 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 10 درصد

R241 : بین 2000 تا 5000 متر مربع :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 22.5 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 3 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 7.5 درصد

- حداقل اندازه قطعات 2000

R241 : بیشتر از 5000 متر مربع :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 30 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 4 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 7.5 درصد

- حداقل اندازه قطعات 5000

R25 : مسکونی ویژه پهنه ی مرکزی

R251 : مسکونی پهنه مرکزی :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 250 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 5 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد

- حداقل اندازه قطعات 300

- حداقل عرض معبر 12 متر

R26 : مسکونی ویژه پهنه ی محورهای شهری و بلند مرتبه

R261 : مسکونی 7 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 280 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 7 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 40 درصد

- حداقل اندازه قطعات 750

- حداقل عرض معبر 14 متر

R262 : مسکونی 9 طبقه :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 315 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 9 طبقه

- حداکثر سطح اشغال 35 درصد

- حداقل اندازه قطعات 1000

- حداقل عرض معبر 14 متر

R263 : مسکونی ویژه ( بلند مرتبه با طرح توجیهی ) :

- حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 600 درصد

- حداکثر تعداد طبقات 12 طبقه یا بیشتر

- حداکثر سطح اشغال 30 درصد

- حداقل اندازه قطعات 3000

- حداقل عرض معبر 20 متر

که با توجه به مولفه های کاربردی از جمله تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات ، جمعا در 14 زیر پهنه با کدهای سه رقمی طبقه بندی شده اند.

ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیرپهنه های سکونت ، به شرح زیر شامل ( میزان تراکم ، سطح اشغال ، تعداد طبقات مجاز ساختمانی ) به صورت آنچه در بالا ذکر شد ، لازم الاجراست :

1- محدوده هایی از پهنه ی سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش های طبیعی ، تاریخی ، فرهنگی ، هویتی و یا موقعیت ویژه ، از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ای است.

2- تعداد طبقات در پهنه ی سکونت ، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است ، که در زیر پهنه های مسکونی عام R1 از 2 تا 6 طبقه متفاوت است.

3- در زیر پهنه های مسکونی عام R1 و زیرپهنه های مسکونی ویژه R26 ، متناسب با کاهش سطح اشغال زمین ، و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی ، افزایش طبقات ، با تایید شهرداری منطقه ، مجاز است.

شهرداری تهران ( معاونت شهرسازی و معماری ) ملزم است ، ظرف مدت سه ماه دستورالعمل نحوه ی اجرای این بند را تدوین و اعمال نماید

4- در کلیه زیرپهنه های سکونت عام R1 به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت 3 برابر حداقل اندازه قطعه ، یک طبقه تشویقی و در قطعاتی با وسعت 5 برابر حداقل اندازه قطعه ، دو طبقه تشویقی مجاز است.بدیهی است که تهیه طرح توجیهی برای موارد مذکور ، که تعداد طبقات ، 12 طبقه و بیشتر باشد ، ضروری است.

5- در زیرپهنه های مسکونی عام R1 ، سطح اشغال زمین قبل از اصلاح در کلیه قطعات ، ( اعم از زیربنای مفید و غیر مفید ) ، حداکثر تا 60 درصد است. در کلیه قطعات زیرپهنه های مذکور ، که طول آن ها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آن ها 180 متر مربع و یا بیشتر باشد ، پیشروی طولی تا 2 متر ، علاوه بر سطح اشغال با رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی ، مجاز است.

6- میزان سطح اشغال زیرزمین اول ساختمان های مسکونی حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه به شرط عدم قطع درختان ، مجاز است.

در زیرزمین های دوم به پایین ، در قطعات با حداقل مساحت 200 متر مربع ، میزان سطح اشغال تا 100 درصد قطعه با رعایت کلیه جوانب فنی مجاز است.

در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد ، سقف زیر زمین نباید از تراز کف اعلام شده ، تجاوز نماید.

7- محل استقرار ساختمان ( توده گذاری ) در تمامی قطعات پهنه سکونت ، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز ، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه ، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه ی شمالی زمین ، نحوه استقرار ساختمان ، با رعایت موارد مذکور ، منوط به اخذ مجوز از هرداری منطقه است.

8- در تمامی زیرپهنه های سکونت ، تعداد طبقات مسکونی مجاز ، از اولین طبقه مسکونی به بالا ( احداث شده بر روی زیرزمین و یا پیلوت با ارتفاع حداکثر 2.4 متر ) ، محاسبه می شود.

9- پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه ی سکونت R ، و برای کلیه واحد های مسکونی هر ساختمان ، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است ، که در همان قطعه و در صورت عدم امکان تامین پارکینگ در آن قطعه ، در پارکینگ های خارج از ملک در شعاع حداکثر 250 متری ، با اسناد تفکیکی مجاز است.

شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره 5 ساله در کلیه محلات شهر تهران ، به ویژه در محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست ، موجبات احداث پارکینگ های طبقاتی را طبق استانداردهای لازمه و بر اساس اسناد توسعه و عمران محله ، فراهم نماید

10- احداث واحدهای مسکونی با مساحت ( زیربنا ) کمتر از 35 متر مربع ، ( سطح مفید ) با توجه به حداقل بُعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی ( حدود 17.5 متر مربع برای هر فرد ) تا افق طرح (1405 ) ، مجاز نیست.

11- در کلیه پهنه های سکونت ، به استثنای بافت های ارزشمند روستایی و تاریخی ، اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر ، می باشد.

12- ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر R231 ، طبق اصول و ضوابط طرح های مصوب پهنه های مذکور است.

شهرداری تهران موظف است ، ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی ، این ضوابط را تهیه و برای تصویب به مراجع زیربط ارائه نماید. تا تدوین و تصویب این ضوابط ، رسیدگی به نحوه ساخت و ساز در پهنه های ویژه ، به عهده معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است

13- در تمامی زیرپهنه های سکونت عام R1 و زیرپهنه های سکونت ویژه R25 و R26 ، اگر مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه قطعه و یا عرض گذر مجاز آن ، کمتر از حداقل های تعیین شده باشد ، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان ، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد.

در مواردی که قطعه ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور ، کمتر از حداقل های تعیین شده باشد ، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر ، کاهش می یابد.

کاهش طبقات ، می بایست به گونه ای اعمال شود ، که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوت ، یا زیر زمین کمتر نشود

کاهش طبقات در زیرگهنه های مسکونی با تراکم کم ، اعمال نمی شود

ساخت و ساز در قطعات ریزدانه ، طبق بندهای 1-15 تا 6-15 فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است

تقلیل حداقل اندازه قطعات ، مصوب طرح جامع در زیرپهنه های مسکونی ویژه R26 ، مشتمل بر تقلیل اندازه قطعه ، 1000 به 750 متر مربع ، در زیرپهنه R261 ، و از 1500 به 1000 متر مربع در زیرپهنه R262 ، و از 5000 به 3000 متر مربع در زیرپهنه R263 ، است

حذف قید سقف واحدپذیری سکونت ، مصوب طرح جامع در زیرپهنه های مسکونی ویژه R241

14- شهرداری تهران ، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران ( ماده3 ، تبصره 2 ) در سال اول طرح تفصیلی ، در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران ، ضمن تعیین حداقل اندازه قطعات به تفکیک مناطق در زیرپهنه های مسکونی با تراکم کم ، نسبت به تدقیق منطقه ای اندازه ی حداقل قطعات و عرض معابر در سایر زیرپهنه های مسکونی نیز اقدام نماید.

مصوب کمسیون ماده 5 ، با الزام به انعکاس آن به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران.

15- احداث ساختمان بلندمرتبه در زیر پهنه مسکونی ویژه R263 ، در قطعات با حداقل 3000 متر مربع ، منوط به تهیه طرح سه بعدی و تایید آن در مراجع ذیصلاح است.

الف : مرجع رسیدگی و تایید نهایی طرح های توجیهی قطعات 3000 متر مربع و بیشتر ، به پیشنهاد شهرداری منطقه ، معونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

ب : شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان های باند مرتبه مسکونی ، ظرف مدت یکسال ، پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران و تصویب آن در مراجع قانونی مربوطه است.

ج : با ابلاغ طرح تفصیلی ، ضوابط بلند مرتبه سازی به شیوه ی هرمی ، ملغی است.

16- در زیرپهنه های مسکونی ویژه R261 ، در قطعاتی با مساحت کمتر از 300 متر مربع ، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز ، 3 طبقه ، با حداکثر سطح اشغال 50 درصد و در زیرپهنه های مسکونی ویژه R262 و R263 ، در قطعاتی با مساحت کمتر از 500 متر مربع ، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز ، 4 طبقه با حداکثر سطح اشغال 50 درصد است.

17- شهرداری تهران ، در سال اول اجرای طرح تفصیلی ، ملزم به تدوین دستورالعمل تعیین نسبت های عرض ( بر یا لبه ) به طول ( عمق ) قطعه برای شرایط متفاوت در زیرپهنه های مسکونی ویژه R26 است.

77401110
کردم از عقل سوالی که بگو ایمان چیست؟ عقل در گوش دلم گفت که ایمان ادب است چند روزی در این خانه ی دل مهمانی با ادب باش که خاصیت مهمان ادب است آدمیزاد اگر بی ادب است ، انسان نیست فرق مابین بنی آدم و حیوان ادب است
نویسندگان وبلاگ:
دوستان من:
کدهای اضافی کاربر :